Le Portugal reste attractif aux yeux des investisseurs, malgré l’annonce d’un nouvel impôt immobilier

16 juin

Comment identifier les marchés immobiliers les plus intéressants en termes d'investissements ? Il existe un moyen infaillible : regarder dans quels pays apparaissent de nouveaux impôts. Si de nombreux investisseurs immobiliers affluent dans un pays ou une région, en particulier des non-résidents, une politique fiscale conçue pour soutenir les caisses du gouvernement suit généralement.

La réaction du Président socialiste français François Hollande en 2012 illustre parfaitement ce qu’il ne faut pas faire. Quand les non-résidents commencent à revenir sur le marché après la crise, attirés par la chute des taux immobiliers et cherchant à tirer profit d’un marché immobilier morose en France, François Hollande introduit 15,5 % de prélèvements sociaux sur les plus-values et le revenu foncier net imposable. Il rajoute également un taux d'ISF de 70 % pour les résidents fortunés possédant un patrimoine net taxable de plus d'1,3 M d'euros.

Suite à ce nouveau régime d'ISF, les résidents français concernés ont décidé de quitter le pays, libérant sur le marché des biens immobiliers importants, surtout à Paris. Les opportunités se sont donc multipliées pour les investisseurs immobiliers, avec une baisse de valeur des appartements d'époque en raison de l'augmentation de l'offre. Pour contourner l'ISF, les investisseurs se sont endettés afin de garder leur patrimoine net en dessous du palier d'1,3 M d'euros. Le plan fiscal de M. Hollande n'a donc pas fonctionné comme prévu.

Et les charges sociales ? Elles ont depuis été jugées illégales par les cours de justice européennes : après le tollé initial, suit une année de confusions et de protestations, réduisant la demande de la part des acheteurs non résidents, à une époque où le pays aurait bien eu besoin d'une hausse du flux de capital.

Bien que le nouveau Premier ministre portugais, Antonio Costa, affiche une couleur politique similaire à M. Hollande, son approche d'imposition fiscale des investisseurs immobiliers visant les dynamiques marchés du pays semble considérablement plus tempérée. Centrée sur l'adoption d'un nouvel impôt immobilier afin d'accroître les recettes, sa stratégie s'aligne sur l'impact positif des investissements étrangers sur le pays, en particulier sur Lisbonne. M. Costa semble disposé à encourager cette tendance, plutôt que de la compromettre.

Le nouvel impôt immobilier annoncé dans le budget 2017 provisoire illustre cette stratégie. Une « surtaxe » de l'impôt immobilier annuel, appelée « Adicional ao IMI » ou AIMI, est introduite. Au premier coup d'œil, cela ressemble à une mesure drastique dans le style de M. Hollande avec pour but d'imposer les investisseurs fortunés attirés par les prix compétitifs et les marchés immobiliers en plein boom du pays. Toutefois, sur le papier, l'impôt est modéré et ne fait qu'aligner davantage le Portugal sur la fiscalité immobilière d'autres pays européens.

S'il est approuvé, l'impôt AIMI sera appliqué à un taux de 0,3 % de la valeur cadastrale d'un bien (en moyenne 30 à 40 % moins chère que la valeur marchande). Ce taux de 0,3 % ne concernera que les biens d'une valeur supérieure à 600 000 €. Pour les couples mariés ou vivant en cohabitation, la limite est deux fois supérieure : l'impôt ne sera appliqué que sur les biens de plus d'1,2 M d'euros.

En outre, le nouvel impôt AIMI supprime le droit de timbre annuel de 1 % introduit il y a deux ans pour les immeubles d'habitation dont la valeur cadastrale est supérieure à 1 M€. Comme le taux de 0,3 % de l'AIMI est largement inférieur au droit de timbre annuel de 1 %, il réduit l'impôt que les investisseurs ont à débourser au moment de l'achat, bien qu'ils aient à payer l’AIMI tous les ans. Par ce nouvel impôt, M. Costa dévoile sa vision sur le long terme : créer une structure qui augmentera les recettes pendant de nombreuses années, plutôt que de matraquer fiscalement dès le départ, comme l’avait fait M. Hollande, ce qui ne fait qu'effrayer les investisseurs et les locaux.

Cette approche mesurée est bienvenue alors que Lisbonne est aujourd’hui la cible d'acheteurs du monde entier de tous types. Les investisseurs sont séduits par la hausse de l'activité touristique de la ville, illustrée récemment par un rapport publié par Airbnb, et le boom du secteur des technologies ; les retraités et les acheteurs de maisons secondaires sont quant à eux attirés par le programme de Résident fiscal non habituel du pays offrant une exonération sur les retraites et sur les revenus provenant d'activités exercées à l'étranger. Des investisseurs de l'autre bout du monde (Brésil, Afrique du Sud ou Chine) affluent également, appâtés par le programme des Golden Visas permettant d'acquérir la citoyenneté européenne.

Tous ces types d'acheteurs ont une chose en commun : connaisseurs, ils ont compris que les prix des biens du centre-ville de Lisbonne étaient extrêmement compétitifs pour une capitale moderne. À des prix plus de deux fois inférieurs aux autres villes européennes comme Londres ou Paris, les propriétés rénovées changent le visage de la ville et de nombreux acheteurs internationaux y emménagent.

Outre les acheteurs privés, les investissements publics contribuent également à relancer le développement de Lisbonne. En novembre 2016, Lisbonne devient la première ville en Europe à bénéficier du Plan Juncker, un plan d'investissement lancé par l'Union européenne. Dans le cadre de ce programme, la capitale portugaise va ainsi recevoir un prêt de 250 M d'euros dans les années à venir afin de moderniser ses infrastructures et d'améliorer sa qualité de vie.

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