Processus d’achat – Propriétés neuves / sur plan

13 June 2017

Introduction

Le processus d’achat en France est très proche des autres pays européens mais l’hexagone se distingue de ses voisins par la transparence et la sécurité des démarches.

Le vente de propriétés en VEFA est un moyen très apprécié des investisseurs français ou étrangers à la recherche d’une résidence secondaire. Ce processus, permettant aux promoteurs de mener à bien leur projet en toute sécurité, facilite l’accès à la propriété grâce au prix inférieur et au paiement échelonné par appels de fonds. Les futurs propriétaires peuvent même modifier et personnaliser leur bien dans la construction.

De nombreuses lois françaises protègent l’intérêt des futurs acquéreurs durant l’intégralité du processus d’achat qui font de cette voie d’investissement l’une des plus sûres au monde. Chez Athena Advisers, nous accompagnons toujours minutieusement nos clients tout au long de ce processus.

Placer une option

Une fois la décision d’acheter une propriété prise, les promoteurs immobiliers vous demandent de placer une option afin de retirer le bien du marché. Cela vous laisse le temps de finaliser certains détails comme le dépôt de garantie ou l’obtention des documents d’identité.

Dès cette option placée, vous devez simplement remplir un formulaire de réservation fournit par le commercialisateur et envoyer un dépôt de garantie compris entre 2% et 5% du prix d’achat de la propriété. Ce dépôt confirmera votre réservation et sera détenu par le notaire jusqu’à ce que le contrat soit réalisé et signé. L’acheteur est donc protégé avant que le transfert d’acte de propriété ait lieu (effectué par le notaire), où vous deviendrez alors seul détenteur du bien.

Attention toutefois à ne pas perdre votre option en tardant à fournir les informations nécessaires à l’établissement du contrat de réservation. Une fois les documents reçus, il sera établi et envoyé à l’acquéreur dans les deux jours.

Vous trouverez ci-dessous une liste des informations requises :

  • Copie du passeport
  • Acte de naissance et de mariage
  • Preuve d’adresse
  • Preuve du virement de dépôt de garantie
  • Preuve de capacité de financement – que vous achetiez comptant ou en empruntant
  • Type d’utilisation (pour les résidences de tourisme) – investissement seul ou occupation

A noter, les mêmes documents sont exigés pour chacun des réservataires si vous achetez en couple.

Réservation de la propriété

Une fois le dépôt de garantie effectué, votre formulaire de réservation complété et toutes les informations nécessaires rassemblées, vous recevrez le contrat de réservation qui contiendra les informations suivantes :

  • La description de la propriété (superficie, nombre de pièces…)
  • Les détails sur les caractéristiques du bien (« note technique sommaire »)
  • Le prix de vente et les détails de correction ou de révision
  • Les détails du mode de financement
  • La date prévue de signature de l’acte de vente
  • La date prévisionnelle de fin des travaux
  • La reproduction intégrale des dispositions sur les remboursements de dépôt du code de la construction et de l’habitation.

Normalement, à ce stade du processus d’achat, vous devez avoir commencer votre plan de financement.

Délai de rétractation

Une fois le contrat de réservation signé, vous devez le renvoyer au promoteur immobilier afin qu’il le contresigne et vous le renvoie par recommandé.

Dès la réception physique du contrat contresigné, vous disposez d’une période de rétractation de 10 jours, appelé délai SRU (Solidarité Renouvellement Urbain), au cours duquel vous pouvez annuler votre contrat et récupérer votre dépôt de garantie.

Cependant, il est possible de se retracter au-delà de ce délai d’après l’article R*261-31 du code de la construction et de l’habitation, dans les 5 cas suivants :

a) si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

b) si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

c) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

d) si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

e) si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Si vous résiliez votre contrat au-delà du délai SRU ou pour tout autres raisons que celles mentionnées ci-dessus, vous dépendrez du bon vouloir du promoteur.

Signature avec le notaire

Une fois la période de rétractation passée, vous pourrez signer l’acte authentique de vente qui fera de vous le propriétaire du bien en construction.

Toutefois c’est uniquement lorsque le promoteur immobilier a finalisé les dossiers légaux et financiers que le notaire vous enverra le projet d’acte de vente. Puisque la propriété est encore en construction, certains détails peuvent être modifiés. Une fois le projet final signé et les fonds transférés, vous signerez l’acte authentique.

Pour les investisseurs qui ne sont pas en mesure de se rendre en personne chez leur notaire, ils peuvent lui donner procuration. Cette dernière permet au notaire de signer l’acte de vente en votre nom avec le notaire du promoteur. C’est la dernière étape avant la propriété pleine du bien.

Les appels de fonds

Avec le contrat en VEFA, vous devrez effectuer des paiements échelonnés, ou appel de fonds, au promoteur. Les montants, un pourcentage du prix d’achat final, correspondent à une étape d’avancement de la construction. Voici un exemple de répartition :

  • 5% dépôt initial
  • 30% aux fondations
  • 35% à la mise hors d’eau et hors d’air
  • 25% à la fin des travaux
  • 5% le jour de la livraison de la propriété

A chaque étape, le promoteur doit obligatoirement faire parvenir à l’acquéreur un certificat d’architecte confirmant l’avancée des travaux avec la facture des appels de fonds.

La remise des clés

Comme dans tout achat de propriété, la dernière étape est la réception des clés du bien. Avec l’achat sur plan, cette étape coïncide avec le dernier versement.

Le jour de la remise des clés :

  • vérification de l’état de la propriété avec le promoteur
  • enregistrement mutuel des documents à signer
  • enregistrement des réserves qui devront être corrigées par le promoteur

Si toutes les échéances de paiement ont été réglées au promoteur et que tout convient au propriétaire, la remise des clés a lieu et il devient officiellement propriétaire plein et entier du bien.

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