Principaux aspects légaux et fiscaux

Principaux aspects légaux et fiscaux

13 June 2017

Numéro fiscal pour les personnes non-résidentes

Les non-résidents et les entreprises non-résidentes doivent obtenir un numéro fiscal. Si ces personnes ne sont pas européennes, elles doivent désigner un représentant fiscal au Portugal. Le prix pour obtenir un numéro fiscal se situe aux alentours de 10 000€ pour les particuliers et 50 000€ pour les entreprises.

Due Diligence

Avant d’acquérir une propriété ou d’établir une entreprise qui serait propriétaire, l’acheteur doit mener sa Due Diligence. Les documents qui doivent être analysés vont dépendre de la structure de la transaction et la nature de la propriété. Mais ce sont souvent les documents suivants :

  • certificats délivrés par le Département d’Enregistrement des Terres (le cadastre) et les autorités fiscales

  • un permis de construire et de jouissance de la propriété
  • l’existence de droits de préemption sur la propriété doit être vérifiée au cours de l’audit
  • Un certificat d’identité énergétique
  • Un document sur les caractéristiques techniques

Le titre de propriété

Le document le plus important concernant l’achat d’une propriété au Portugal est le titre délivré par le Département d’Enregistrement des Terres.

Toutes les propriétés au Portugal doivent obligatoirement être enregistrées au Département d’Enregistrement des Terres et aux autorités fiscales. Il y a une présupposition légale selon laquelle les faits correspondent à la réalité.

Tout comme au Royaume-Uni et dans les autres pays européens, la consultation des registres d’enregistrement est publique, il n’y a aucune restriction d’accès.

Les taxes sur les transactions immobilières

L’acquisition d’une propriété au Portugal est assujettie à une taxe sur le transfert de titres de propriété (IMT) et un droit de timbre (IS) que l’acheteur doit payer avant l’exécution de l’acte public.

Ces différentes taxes (IMT et IS) sont assimilées au prix de transfert ou à la valeur fiscale de la propriété (« Valor Patrimonial Tributáve ») si elles s’avèrent plus élevées.

La taxe sur le transfert de titres de propriété

Pour les résidents permanents

Valeur de la propriété

 Taux IMT

Déduction

Jusqu’à €92,407

92 407€ – 126 402€

126 403€ – 172 348€

172348€ – 287 213€

287 213€ – 574 323€

Au-delà de €574 323

0%

2%

5%

7%

8%

6%

0€

1 848,14€

5 640,23€

9 087,19€

11 959,32€

0€

​Pour des maisons secondaires/maisons de vacances

Valeur de la propriété

 Taux TTTP

Déduction

Jusqu’à 92 407

92 407€ – 126 403€

126 403€ – 172 348€

172 348€ – 287 213€

287 213€ – 550 836€

Au-delà 550 836€

1%

2%

5%

7%

8%

6%

0€

924,07€

4 716,16€

8 163,12€

11 035,25€

0€

Exceptions :

  • Pour d’autres propriétés urbaines, comme des lots d’immeubles ou parcelles de terrain pour construire des zones urbaines : 6,5%
  • Propriété rurale (terre agricole) : 5,0%
  • Quand une compagnie inscrite sur une des juridictions désignée comme indésirable acquiert une propriété au Portugal, une taxe punitive de 15% est appliquée (à noter : si une compagnie inscrite sur une juridiction désignée comme désirable, les mêmes taux du tableau ci-dessus s’appliquent).

Le droit de timbre

Le droit de timbre applicable est toujours de 0,8%, indépendamment du prix et de la raison de l’achat de la propriété.

Exemple : Pour l‘acquisition d’une résidence principale d’un montant de 400,000€ l’acheteur paye un IMT de 20 964,70€ et un droit de timbre de 32 000 000€.

Les taxes foncières actuelles

Les taxes foncières actuelles dans le marché de l’immobilier au Portugal sont calculées sur la valeur fiscale de la propriété (et non sur le prix de transfert). L’immobilier est sujette à une taxe annuelle, appelée « Imposto Municipal sobre Imóveis » (IMI) que le propriétaire de la propriété doit payer. Cette taxe est calculée sur la valeur fiscale de la propriété et le taux peut varier entre 0,3% et 0,5% selon la municipalité dans laquelle la propriété se trouve. Si le propriétaire est une entreprise off-shore, le taux applicable est beaucoup plus élevé (7,5%).

En règle générale, des propriétés neuves ou suffisamment rénovées peuvent être exemptes du paiement de l’IMI pour une période de 5 ans après le processus de rénovation. Selon l’emplacement de la propriété, elle peut être sujette à une redevance d’assainissement. Dans la municipalité de Lisbonne, en 2015 la redevance d’assainissement s’élevait à 0,8% de la taxe IMI.

Une propriété avec une valeur fiscale supérieure à 1 000 000€ est sujette à un timbre fiscal annuel de 1%.

Les impôts sur le revenu locatif

Pour les non-résidents :

  • Particuliers : 28%

  • Entreprises (y compris les entreprises off-shore) : cela dépend si la compagnie exerce une activité commerciale qui a une exposition fiscale au Portugal
  • Si oui : 21% + 1,5%
  • Si non : 25%

Pour les résidents :

  • Particuliers : 28%
  • Entreprises : 21% + 1,5%

Les impôts sur la plus-value

Pour les non-résidents :

  • Particuliers :

  • Si résident européen : 14% (50% x 28%)
  • Dans le cas contraire : 28%
  • Entreprises (y compris les entreprises off-shore) : 25%

Pour les résidents :

  • Particuliers : un taux d’imposition normal (entre 14.5% et 48%) mais uniquement sur 50% des gains
  • Entreprises : 21% + 1,5%

 Pour plus d’informations concernant l’acquisition d’une propriété au Portugal, contactez un de nos experts.

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