Acheter une propriété en Suisse

01 November 2019

Il existe deux cas de figure pour acheter un bien immobilier en Suisse. Les ressortissants suisses ou assimilés disposent de procédures d’achat différentes de celles des investisseurs internationaux, qui eux doivent remplir quelques conditions et suivre les procédures suivantes.

CONDITIONS POUR LES ACHETEURS INTERNATIONAUX

  • La Suisse autorise l’acquisition d’une résidence secondaire par foyer (incluant les conjoints et les enfants à charge de moins de 18 ans) pour les acheteurs internationaux.
  • La surface du bien acheté ne devra pas excéder 200 mètres carrés. 
  • Achat en nom propre uniquement.

PROCESSUS D’ACQUISITION

La déclaration d’intention par l’acheteur

La déclaration d’intention confirme l’intérêt de l’acheteur d’aller de l’avant dans l’achat de la propriété. L’acheteur doit remplir un formulaire type contenant les informations personnelles de l’acheteur qui sera nécessaire lors de l’envoi de l’acte à l’organisme compétent, soumis à la Loi Fédérale sur l’Acquisition d’Immeubles par des personnes à l’Étranger (LFAIE). Il est recommandé que le financement soit acquis (ou quasiment) avant d’envoyer la demande de déclaration d’intention.

Délai de traitement par les autorités cantonales 

Suite à l’envoi de la déclaration d’intention, l’autorisation de principe est accordée après un délai de deux à trois semaines.

Signature de l’acte de vente

L’acheteur dispose ensuite d’une période de 30 jours pour signer l’acte de vente. Ce délai est non-négociable et non prolongeable. C’est la raison pour laquelle il est crucial d’avoir un plan de financement avant même d’envoyer le dossier de déclaration d’intention puisque le délai n’est pas flexible.

C’est dans ce délai de 30 jours avant la signature de l’acte que se fait le premier appel de fonds de 20% sur le compte du notaire.

Paiement des appels de fonds

Une fois l’acte signé et les premiers 20 % versés, les paiements s’effectuent selon l’échéancier suivant :

  1. 20% à verser sur le compte du notaire avant la signature de l’acte, dans le délai des 30 jours après l’approbation de la déclaration d’intention.
  2. 30% à la fin des travaux de gros œuvres
  3. 30% à la fin de la mise hors d’eau
  4. 20% à la veille de la prise de possession de la propriété.

Légalement l’acheteur sera considéré comme propriétaire à la livraison du bien, lorsqu’il sera inscrit au registre des propriétaires suisse.

DETAILS PRATIQUES

Financement

Les paiements doivent être effectués à partir d’un compte inscrit au nom de l’acheteur, préférablement depuis un compte d’origine suisse. Le versement des sommes depuis un compte étranger n’est pas conseillé bien qu’il ne soit pas rédhibitoire. Les comptes provenant de pays européens sont généralement plus avantagés que les non-européens, mais il est tout de même conseillé d’ouvrir un compte en Suisse lors de l’achat d’un bien. Nous pouvons bien sûr vous accompagner dans ces démarches et vous conseiller quelques établissements.

Véhicules d’acquisition

La création de sociétés ou de structures financières valables lors de l’achat d’un bien en VEFA en France n’est pas autorisé en Suisse et l’achat ne peut se faire qu’en nom propre pour les acheteurs internationaux

Garantie

La norme SIA118 garantit à l’acheteur la qualité de construction du projet sur lequel il se positionne. Cette garantie couvre les défauts éventuels de construction pendant les cinq premières années, notamment sur le gros œuvre ainsi que les finitions intérieures.

De plus, grâce à l’échéancier exposé ci-dessus, le notaire ne libère qu’une partie des fonds au constructeur. L’acte mentionne expressément que le notaire ne libérera que 30% des fonds au constructeur jusqu’à la livraison des clés, ce qui limite les risques pour l’acheteur. Le reste des fonds reste bloqué sur le compte du notaire jusqu’à la livraison du bien. 

C’est la raison pour laquelle, il est également recommandé de se renseigner sur l’avancement des travaux engagés sur un projet immobilier donné. Plus le projet est à un stade de livraison avancé, plus il a de chance de se concrétiser. Pour certains projets, le financement est d’ailleurs assuré par une entité bancaire telle que le Crédit Suisse, ce qui apporte une garantie supplémentaire à l’acheteur.

La copropriété

Contrairement au système français, l’acheteur achète une Propriété Par Étage (PPE) qui lui octroie le droit de jouir de son bien et de ses annexes (caves, casiers à skis, parkings, etc.) ainsi que des parties communes de l’immeuble. Les charges de copropriété s’appliquent ainsi à la part que représente chaque PPE. Ces charges sont annuelles et sont déterminées par l’association des propriétaires.

Coûts d’acquisition

Les coûts d’acquisition dépendent du prix final exact mais ils représentent environ 2,3% du prix d’achat payables au moment de la livraison. Environ 0,6% s’ajoutent à ce total. Ils représentent les frais de notaires payables au moment de la signature de l’acte d’achat ferme lors du versement des 20% du prix de vente.

Les impôts suisses

Les propriétaires d’un logement en Suisse seront soumis à l’impôt foncier comme c’est également le cas en France. Le montant de cet impôt dépend du profil de chaque acheteur et son montant peut être déterminé précisément par un de nos fiscalistes partenaires. Il se calcule sur la base de la valeur fiscale ainsi que la taxe sur la valeur locative potentielle du bien.

Toutes ces procédures d’acquisition sont encadrées par notaire suisse et notre équipe en interne sera ravie de vous accompagner dans vos démarches.

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