JOURNALZoom sur le marché immobilier de luxe en Espagne

Daniel Savarin nous parle des tendances 2018 de l’immobilier de luxe en Espagne et nous donne les meilleurs coins où investir.

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Zoom sur le marché immobilier de luxe en Espagne

Daniel Savarin nous parle des tendances 2018 de l’immobilier de luxe en Espagne et nous donne les meilleurs coins où investir.

Zoom sur le marché immobilier de luxe espagnol. Ces six derniers mois, la revendication d’indépendance de la Catalogne, le durcissement de la lutte contre Airbnb et la montée des prix ont modéré la hausse fulgurante de la demande en immobilier de luxe à Barcelone. Mais, alors que les fonds d’investissements internationaux se disputent la part du lion des créances douteuses espagnoles, principalement des crédits immobiliers (s’élevant à 48,2 milliards en novembre 2017), attisant de plus en plus l’intérêt des investisseurs, la marge de progression du marché demeure importante.

Quelle est la prochaine étape ? Nous avons posé la question à l’expert du marché immobilier espagnol, le Brésilien Daniel Savarin, ancien avocat qui a travaillé comme diplomate avant de venir s’installer à Barcelone. Il aide aujourd’hui ses clients à anticiper les tendances du marché et à explorer de nouveaux horizons, et leur donne des tips pour acheter des biens de luxe en Espagne.

Quels sont les facteurs clés contribuant au rebond du marché immobilier espagnol ?

La reprise du marché immobilier espagnol a débuté en 2012, quand les banques ont recommencé à accorder des crédits immobiliers à quelques privilégiés. L’Espagne a toujours attiré de nombreux investissements de l’étranger, notamment de pays à revenus élevés comme l’Angleterre, la France ou l’Allemagne, où les acheteurs sont à l’affût de propriétés en bord de mer pour fuir le froid hivernal. De très faibles taux de crédit immobilier ont accru cette tendance ces deux dernières années. Les taux d’intérêt sont désormais à 2,4 % et environ 70 – 80 % de la valeur du bien peuvent être financés par un crédit, ce qui redonne la possibilité à de nouveaux profils d’investisseurs d’acheter à Barcelone.

L’économie suit-elle ?

La production n’augmente pas vraiment, ni les salaires d’ailleurs, mais l’économie se porte généralement très bien. Le PIB est à 3,6 % et le chômage diminue, en partie grâce au dynamisme de l’activité économique : l’Espagne développe notamment à Madrid et Barcelone de nouveaux secteurs de services, et la capitale catalane attire de plus en plus de start-ups et d’entrepreneurs. Le tourisme et l’hôtellerie ont toujours soutenu l’économie. Des attentes de plus en plus sophistiquées et une hausse de la demande aux Baléares, à Valence et sur la Costa Brava ont des répercussions sur le marché immobilier de luxe.

En réalité, quel impact a le rachat de créances douteuses des banques espagnoles par des investisseurs américains sur le marché ?

La capacité du système financier à se restructurer est cruciale pour la reprise de l’économie espagnole. Sans le rachat de ces créances par les banques et entreprises américaines, les banques espagnoles n’auraient pas réussi à se redynamiser et à reproposer aussi rapidement des emprunts. Cela a réellement contribué à relancer l’Espagne. Sur le plan social, le sujet est un peu plus délicat. Chaque banque protège ses actifs à sa manière. Certaines n’ont pas vraiment fait ce qu’il fallait, provoquant la confiscation d’immeubles et des expulsions. Il faut avant tout trouver un équilibre entre le côté financier et le côté humain.

Quelle a été l’influence du mouvement séparatiste catalan et des récentes manifestations sur le marché immobilier de luxe ?

Les ventes de biens immobiliers de luxe ont chuté en Catalogne depuis les mois de septembre et octobre, suite aux événements politiques. Les investisseurs financiers se méfient de la région. Beaucoup d’acheteurs potentiels préfèrent attendre de voir comment la situation évolue. À Barcelone, 30 à 40 % des biens immobiliers de luxe, comme les penthouses, sont acquis par des étrangers. Cela se répercute sur le marché de luxe mais aussi sur le marché locatif à Barcelone. Par exemple, les prix de location dans le quartier gothique se stabilisent. On m’a proposé un ravissant T3 à Gracia à prix réduit parce qu’il était vide depuis des mois… mais ce n’est qu’une phase. Il faut bien distinguer le marché du court terme et le marché du long terme à Barcelone. Airbnb n’est pas la première cause de la hausse des prix, qui est avant tout tirée par la demande. La situation géographique de la ville, nichée entre les plages et les montagnes, limite l’espace pour de nouvelles constructions haut de gamme. Face à l’afflux incessant d’étudiants et d’entreprises, la demande et les prix augmentent.

Et donc, que conseillez-vous ?

De regarder ailleurs, dans d’autres régions ! Comme à Valence par exemple, où nous avons lancé un nouveau projet. Similaire à Barcelone, Valence est deux fois moins grande, avec de plus belles plages, et d’excellents bars et restaurants. La ville est splendide et a bénéficié de nombreux investissements ces dernières années. Les prix de l’immobilier de luxe à Valence sont 30 à 40 % inférieurs à ceux de Barcelone et il reste beaucoup de place pour construire. Les villas en location à Valence à proximité de la plage sont beaucoup plus abordables qu’à Barcelone et des propriétés de premier choix sont disponibles à la vente sur la côte.

D’autres pistes à explorer ?

Les Baléares, surtout à Palma de Majorque et à Ibiza, dont la renommée n’est plus à faire. Les biens à vendre sur la côte sont chers mais le marché reste très stable, la demande continue de grimper et le potentiel locatif des propriétés de luxe est élevé. L’été, tout le monde se bat pour louer les meilleures villas d’Ibiza et de Majorque… c’est assez hallucinant.

Quel serait votre top 3 des villes où investir en Espagne actuellement ?

Je dirais Majorque, dont le potentiel de croissance est encore fort, Valence puis Madrid, qui représente un investissement sûr, à faible risque. Une flambée des prix de 10,8 % y est attendue cette année. Et en termes de quartier, pour l’immobilier de luxe, je dirais Gracia à Barcelone : ultra tendance, c’est le nouveau centre de la ville. Si vous cherchez un bon investissement à long terme, disons sur 5-10 ans, je vous conseillerais de regarder les appartements à Poblenou, à Barcelone.

Avez-vous quelques tips à nous donner pour un investissement réussi dans un marché en plein essor comme Barcelone ?

Le marché immobilier de luxe espagnol est intimement lié au tourisme. Il est très important de rester à l’affût des attentes des touristes, de connaître les destinations à la mode et les dernières innovations du marché aux Baléares et dans les villes de la côte méditerranéenne. J’observe également les migrations des gens et des entreprises. Par exemple, à Barcelone, le district @ 22 attire de plus en plus les sociétés. Poblenou séduit les entreprises technologiques, les start-ups embauchent des salariés locaux, ce qui fait affluer les populations et développe les quartiers. Il faut aussi se tenir au courant des événements politiques, notamment en Catalogne où la situation évolue rapidement… nous proposons ainsi des services de veille locale.

Vous êtes Brésilien, un pays réputé pour sa qualité de vie… qu’aimez-vous à Barcelone ? Quelle est la vie d’un expat dans la capitale catalane ?

L’Espagne ressemble beaucoup au Brésil : le temps est doux, la population est très ouverte d’esprit et la beach culture y est bien ancrée… Les gens vivent à l’extérieur, aiment rire et créer. De multiples expos, parades et concerts sont organisés… la communauté est très accueillante et internationale, donc vous rencontrez facilement du monde. Même les Catalans ne sont pas aussi fermés qu’on le croit et aiment en fait beaucoup faire de nouvelles connaissances ! Je me suis fait beaucoup d’amis locaux.

Votre top 3 des sorties à Barcelone ?

J’adore le Palais de la Musique Catalane, qui propose de fabuleux concerts de musique classique, avec un excellent programme et des prix abordables, autour de 10 euros le ticket. J’aime aussi être dehors donc je suis un inconditionnel de la colline de Montjuic : pour un jogging ou un pique-nique avec vue sur mer… un endroit merveilleux où passer l’après-midi. Et pour sortir, rendez-vous à l’Ajo Blanco à Diagonal, un petit bar à tapas local avec de la bonne musique !

Avant de vous laisser partir, parlons chiffres. Comment les prix vont-ils évoluer dans les années à venir ?

En 2018, les prix de l’immobilier devraient augmenter pour la cinquième année consécutive, à un taux estimé à 6,1 %. La région de Madrid devrait mener la danse avec une croissance de 10,8 % attendue, alors que les prix moyens de l’immobilier ont clos l’année 2017 avec un bond de 9 % par rapport à 2016.