LISBONNEHow to buy property in Lisbon expert insight Carlota Pelikan Athena Advisers

Le marché immobilier suit-il le développement fulgurant de Lisbonne ? Nous avons consulté notre experte Carlota Pelikan pour en savoir plus.

LISBONNE

How to buy property in Lisbon expert insight Carlota Pelikan Athena Advisers

Le marché immobilier suit-il le développement fulgurant de Lisbonne ? Nous avons consulté notre experte Carlota Pelikan pour en savoir plus.

Lisbon - how to buy property in Lisbon

Quand Carlota Pelikan, notre conseillère pour Lisbonne chez Athena, rejoint notre équipe il y a deux ans, le buzz mondial autour de la capitale portugaise n’en est qu’à ses balbutiements. La rénovation et le développement de son centre historique avaient déjà bien commencé, les investisseurs immobiliers les plus avisés avaient flairé le bon plan, tout comme les étrangers séduits par les avantages que présente le Portugal (le Golden Visa ou le statut de Résident fiscal non-habituel, le NHR), mais Lisbonne devait encore réaliser pleinement son potentiel… la preuve, le quartier n’était pas encore envahi par les hipsters ! Aujourd’hui, Lisbonne et sa fabuleuse qualité de vie ne sont plus un secret : élue meilleure destination au monde en 2016 par Condé Nast, ville design en 2017 par Wallpaper, souvent appelée « Berlin avec vue sur mer » et désignée comme nouveau hub technologique d’Europe… Lisbonne est sur toutes les lèvres ! Mais quelles sont les conséquences et les perspectives pour l’immobilier ? Carlota nous éclaire sur les dernières évolutions et nous conseille sur le marché immobilier de la capitale portugaise.

1. Lisbonne a explosé ces deux dernières années : pourriez-vous nous expliquer ce qu’il s’est passé, ce qui a provoqué ce boom ? Comment ont réagi le marché et le gouvernement locaux ?​

« Plusieurs facteurs sont à prendre en compte. Il ne faut pas oublier que la révolution portugaise ne date que de 1974… soit la génération de mes parents ! C’était il y a moins de 60 ans… Nous étions alors à la traîne par rapport aux autres pays européens et, en 2012, nous ressentions encore les conséquences des lois passées pendant la révolution, comme la loi des « loyers gelés », qui empêchait les propriétaires d’augmenter les loyers pour suivre les évolutions du marché immobilier. Ils n’étaient donc pas incités à investir dans l’entretien de leurs biens, et le marché stagnait. Certains des plus anciens locataires payaient ainsi l’équivalent de 30 euros par mois dans des emplacements de premier choix !

En 2012, le pays a traversé une grosse crise qui a meurtri le pays bien sûr mais a présenté certains avantages. Avant, le Portugal était quasiment inconnu à l’échelle internationale… la preuve, nous étions souvent confondus avec l’Espagne ! En pleine tempête, nous avions aussi mauvaise réputation que l’Irlande ou la Grèce avec qui nous étions surnommés les « cochons » (PIGS: Portugal, Irlande, Grèce et Espagne)… mais au moins on parlait de nous ! Sur les 4 pays, le Portugal est finalement celui qui a déployé le plus d’efforts pour atteindre les objectifs fixés par l’Union européenne pour se sortir de la crise. Nous étions les « bons élèves ». Enfin, en 2012, l’UE nous a forcés à changer notre loi relative aux loyers. Aujourd’hui, elle protège le propriétaire et non le locataire, ce qui a considérablement boosté le marché immobilier. Tous les vieux bâtiments abandonnés de Lisbonne se sont d’un coup mués en opportunités d’investissement extraordinaires avec des prix particulièrement bas pour une capitale européenne au potentiel aussi élevé en termes de tourisme et de qualité de vie.

En parallèle de cette initiative, le gouvernement a également mis en place un certain nombre de mesures clés, telles que les Golden Visas ou le NHR, et des avantages importants pour les start-ups. De forts investissements ont été réalisés dans le tourisme, dotant la ville de pousse-pousse et permettant la rénovation de toutes les places du centre historique. »

How to buy property in up-coming areas in Lisbon

2.  Les attentes et les questions des potentiels investisseurs ont-elles évolué ?

« L’année dernière, j’ai pu observer la transformation de ma ville et l’intérêt croissant des étrangers pour notre pays et notre capitale. Les questions et les attentes n’ont pas vraiment changé : tous les clients recherchent la même qualité de vie, une vue imprenable, un espace extérieur, un prix bas et, soit un visa, soit des avantages fiscaux. Mais les investisseurs s’attendent toujours à acheter aux mêmes tarifs qu’il y a deux ou trois ans, alors que les prix ont augmenté dans tout le pays. »

3. Le type de biens recherchés et le profil des acheteurs ont-ils changé ? 

« Tout a commencé avec la rénovation de quartiers centraux clés comme le Chiado ou l’Avenida da Liberdade, mais maintenant que les travaux sont terminés, les efforts se concentrent ailleurs. Quel que soit l’emplacement, le concept reste le même : préserver la façade et le charme d’origine tout en modernisant l’intérieur afin de répondre aux « normes européennes ». En pratique, les rénovations dépendent du style du quartier : dans la très chic Avenida da Liberdade, les biens auront des salles de bain et des cuisines en marbre avec de hauts plafonds, tandis que dans le quartier plus traditionnel de l’Alfama, il y aura plutôt des tuiles authentiques et des petits balcons. »

4. Les professionnels de l’immobilier utilisent en général avec précaution le mot « boom » : ce mot s’applique-t-il au marché lisboète ?

« Comme je viens de l’expliquer, le Portugal s’efforce actuellement de rattraper le reste de l’Europe. L’immobilier remonte et les immeubles autrefois abandonnés sont restaurés, le tourisme ne cesse de se développer, et les start-ups fleurissent par dizaines. Les banques portugaises octroient à nouveau des prêts, les particuliers se remettent à dépenser et la consommation des étrangers apporte des liquidités. Ce n’est pas l’immobilier mais le Portugal qui est en plein boom ! »

5. Lisbonne semble se tourner vers un développement conscient et durable, avec des projets plus axés sur la contribution et l’impact sur la ville ou le quartier que sur une rentabilité rapide. Qu’en pensez-vous ?

« Les promoteurs sont dans l’obligation de conserver les caractéristiques historiques des bâtiments. Le développement de la ville est en effet régi par des consignes strictes fixées par le gouvernement local. J’ai toutefois l’impression que les promoteurs iraient de toute façon dans ce sens : Lisbonne est rénovée sans perdre son caractère ni ses traditions.

La plupart de ceux travaillant à Lisbonne sont étrangers ou sont en partenariat avec un local. Ce souci de conservation du patrimoine s’explique aussi par les demandes des investisseurs, qui recherchent une expérience authentique, des azulejos du 18ème siècle, des hauts plafonds… »

6. Quels sont selon vous les quartiers à suivre ?

« Je dirais Santos, le Bairro Alto et toute la zone à droite de l’Avenida da Liberdade et autour du Château de Saint-Georges, comme Mouraria, Intendente et Campo Martires da Patria. Marvila devrait également se développer dans les prochains mois. Bien sûr, des coins comme le Chiado, Principe Real, l’Avenida da Liberdade et Lapa restent intéressants, mais il faut maintenant bien chercher pour trouver une bonne affaire. »

7. Auriez-vous quelques petits conseils à nous donner pour investir à Lisbonne ?

« Faîtes attention à qui vous achetez : certains promoteurs ne sont pas dignes de confiance. Un bien moins cher ne veut pas forcément dire que vous faîtes une meilleure affaire. L’emplacement et la qualité sont des critères essentiels, qui ont un prix. Cherchez toujours à acheter un bien qui sort de l’ordinaire et se démarque des autres. Gardez toujours en tête votre objectif principal car à un moment donné vous devrez faire des compromis afin de respecter votre budget : on ne peut pas tout avoir ! »

8. Quoi de neuf dans le monde de l’entreprise et à Lisbonne en général ?

« Lisbonne renaît, est en pleine effervescence. Les Portugais s’approprient de nouveau la rue et aiment explorer leur ville. Les gens semblent plus heureux et confiants. Les restaurants et les hôtels sont pleins, et les boutiques font des affaires. » 

9. De combien ont augmenté les prix de l’immobilier ces deux dernières années ?

« + 30 % dans le centre historique. »

10. Où peut-on encore réaliser de bonnes opérations ? 

« Dans les quartiers montants comme Intendente, le Bairro Alto, Santos ou Mouraria ».

11. Comment les locaux voient-ils ces changements ? 

« Ils aiment voir leur ville se transformer et ont fini par réaliser l’énorme potentiel de leur pays et tous les avantages qu’il peut tirer du tourisme. Les prix augmentent cependant considérablement à Lisbonne et les salaires ne suivent pas, ce qui effraie certains. Le gouvernement municipal en a conscience et prend des mesures pour protéger les locaux. Il a par exemple lancé 4 projets de rénovation à Lisbonne en proposant aux citoyens portugais des appartements à partir de 90 000 euros ».

12. Des nouvelles adresses qui valent le détour ?

Topo Chiado Après le succès fulgurant du restaurant et bar roof-top Topo à Mouraria, les propriétaires en ont ouvert un deuxième dans le Chiado.

Terraços do Carmo,1200-288 Lisboa

O Asiático  Tout Lisbonne adore l’excellent ceviche du Chef Kiko à la Cevicheria. Il vient d’ouvrir ce nouveau restaurant aux influences asiatiques, dans une ambiance fun, excentrique mais fabuleuse.

R. da Rosa 317, 1250-083 Lisboa

Bairro do Avillez – Tout Lisbonne adore l’excellent ceviche du Chef Kiko à la Cevicheria. Il vient d’ouvrir ce nouveau restaurant aux influences asiatiques, dans une ambiance fun, excentrique mais fabuleuse.

R. Nova de Trindade, 18, Lisboa

O Bairro Avillez Topo Chiado and O Asiatico coolest restaurants in Lisbon