LONDRESDiversify Your Portfolio: Could You Make Your Living Off a Tescos?

Autrefois l'apanage des fonds d'investissement, l'immobilier commercial présente de nouvelles opportunités de choix dans un marché en mutation, pour les retraités comme pour les entrepreneurs. Voici pourquoi...

LONDRES

Diversify Your Portfolio: Could You Make Your Living Off a Tescos?

Autrefois l'apanage des fonds d'investissement, l'immobilier commercial présente de nouvelles opportunités de choix dans un marché en mutation, pour les retraités comme pour les entrepreneurs. Voici pourquoi...

Commercial retail investments in London - Oliver Beale Credit

2016 a été une année intéressante pour les investisseurs immobiliers. Avec les incertitudes liées au Brexit et le nouvel impôt sur les investissements locatifs et les maisons secondaires, le marché immobilier de Londres a connu un ralentissement inédit depuis des décennies. Alors que les prix devraient toujours augmenter de 11 % en moyenne dans les cinq prochaines années, la hausse fulgurante des années 90 et 2000 semble marquer un temps d’arrêt. Et certains vous diront que ce n’est pas plus mal ! À cela s’ajoutent la promesse de Sadiq Khan de créer de nouveaux logements abordables et les programmes Help-to-Buy liés à certains projets phares de la ville dans des zones en rénovation comme Elephant & Castle… Enfin un moment de répit pour les primo-accédants ! Suite à la crise financière mondiale, les investissements locatifs constituaient un des rares marchés à connaître une hausse, alors que les banques et les particuliers profitaient des taux d’intérêt bas et des crédits attractifs. Toutefois, quand le gouvernement a introduit une hausse de 3 % sur le droit de timbre en avril dernier, les investissements locatifs et les maisons secondaires sont devenus bien plus difficiles d’accès.

Alors, où investir ? Autrefois l’apanage des fonds d’investissement, l’immobilier commercial devient de plus en plus intéressant aux yeux des Family Offices et particuliers cherchant des investissements intelligents, leur assurant des rendements significatifs. Ce ne sont pas les projets de grande ampleur mais les investissements commerciaux de plus petite taille qui s’avèrent les plus rentables et populaires. Ainsi, la demande augmente de la part des fonds de pension voulant investir dans de plus petits actifs et des investisseurs étrangers capitalisant sur les fluctuations monétaires en faveur des acheteurs en euros et dollars américains.

Selon Richard Lightwing, consultant-spécialiste de Londres pour Athena Advisers, l’investissement commercial n’est plus la chasse gardée des entrepreneurs et des fonds d’investissement. « Ces dix dernières années, Londres s’est distinguée en proposant des investissements sûrs. Mais aujourd’hui, comme l’argent placé en banque rapporte 0,25 %, et les fonds 2 %, il vaut mieux investir ailleurs. Vous pouvez percevoir votre retraite à 55 ans mais comment rentabiliser cet argent ? Je ne plaisante pas en vous disant qu’en investissant dans le Tesco Metro de votre quartier (supermarché local), vous pourriez passer le reste de votre vie au soleil ! »

Les investissements commencent à 1,5 million et garantissent un rendement moyen de 4-4,5 % par an sur 15 à 20 ans. Par exemple, pour un investissement d’1,5 million, vous pourriez toucher 67 500 £ par an sur 15 ans. « Les clients, généralement des Family Offices ou investisseurs privés fortunés, nous contactent généralement avec un budget et nous recherchons pour eux le bien idéal. Plus vous avez de capital, plus la transaction peut s’avérer rentable. Nous avons récemment conclu une affaire pour un restaurant et un bureau à Soho, où l’investissement était de 14,5 millions pour une rentabilité de 600 000 £ par an sur 25 ans. Les transactions sont basées sur un ratio dette sur fonds propres de 60-70%, avec un taux d’intérêt de 2,5 %, donc elles sont d’autant plus intéressantes pour les acheteurs au comptant. »

La clé est de travailler avec des locataires de premier plan, déjà installés, et des plans d’investissement à long terme de 15 ans et plus. « Ce type de biens est très liquide », explique Richard, « ils protègent contre l’inflation et de solides structures de crédit-bail empêchent le locataire de quitter les lieux. L’offre est rare, ce qui induit de bons retours sur investissement et une forte demande. Le commerce de détail suit généralement les tendances du marché : ainsi, en plus des supermarchés, la demande est en hausse pour les centres d’entreposage à destination des entreprises en ligne comme Asos, Amazon et NET-A-PORTER, ainsi que pour les maisons de santé et les entrepôts Royal Mail (équivalent de La Poste). Mon conseil : ne vous limitez pas en termes d’emplacement ! Les investissements internationaux sont attirés par la prestigieuse capitale anglaise, mais la bonne tactique est d’explorer les opportunités en dehors de Londres et d’étudier les biens commerciaux à Manchester ou à Birmingham par exemple, où le marché est prometteur. Et n’oubliez pas : même si les supermarchés ne sont pas les biens les plus sexy en termes d’investissement, les gens auront toujours besoin de manger ! »

pensions and entrepreneurs alike find retail commercial investments for sale -